宅建士試験独学のコツ

宅建業法独学攻略のコツ Part1【宅建試験攻略】

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宅建業法は、安定合格を目指すなら絶対に落とせない科目です。

特に平成21年以降は毎年20問も出題されており、以前と比べて更に重要度が増しています。

幸い全体的な難易度は低いので、しっかりと学習すれば独学でも8割以上得点できます。

宅建業法勉強のコツ

宅建業法は過去問を重視して勉強する科目です。

全体的に内容が簡単なのでテキストを読んだだけで解ける気分になりますが、出題形式に慣れないと8割以上の得点は難しいと言われています。

 

反復学習が合格のカギ

合格に必要な勉強量の目安は、10年分の過去問をそれぞれ3回~5回は反復すること。

これくらい過去問を繰り返すと、問題文を見ただけで答えが想像できるようになるはずです。

間違えた部分の解説を読み込み、弱点を埋めていくことでコツを確実につかめます。

 

時間をかけて学習しよう

冒頭で触れた通り、宅建業法は全体的に簡単で解きやすい問題が多く、知識さえあればさほど悩むことなく読み解けます。

毎年1問~2問程度は難問が出題されますが、それ以外は「解けて当たり前」な出題ばかりなので、落とさない様に最も時間をかけたい科目です。

 

第1章:宅建業法の用語

宅建業法で使われる用語の理解を問う問題で、過去10年間で7回の出題実績があります。

この単元の特徴は具体的な事例を挙げて用語の理解を問う出題形式が多い点です。

例えば、「宅建の免許」に関する出題では、

 

■農協が業として転用宅地の売却代理を行う際に、免許は必要か?
■破産管財人が財団換価の為にAに媒介を依頼した場合、Aは免許が必要か?
■信託会社が宅建業を営む場合、届出があれば免許は必要ないか?

 

このような形式で、その用語を正しく理解しているかが問われます。

 

正確に理解しよう

この科目を得点するためには、用語を正確に把握することがポイントです。

宅地や免許、宅建業者といった用語に対して、その内容と例外を覚えましょう。

本試験では各テーマの「例外」規定を織り交ぜて、受験者の惑わせようとしてきます。

 

第2章:免許制度

この科目は宅建業者の免許資格や届出・廃業等のルールを問う部分です。

過去出題されなかったことが1度も無いだけでなく、2問出題されることも珍しくありません。

ここを抑えるのが宅建業法のコツといっても過言ではないでしょう。

 

効率よく学習するなら、「免許の基準」の理解を最優先すると良いです。

かなりの頻度で問われる部分で、

 

■個人の破産者は、復権を得たら免許が取れるか?
■宅建業者の取締役が暴行の罪で罰金を受けた場合、会社の免許は取消しか?

 

などなど、宅建業の免許の取得や取消に関する知識が求められます。

多少ややこしい部分はあるものの、全体的にはとても簡単なので、必ず解きたい部分です。

 

第3章:取引士制度

免許制度と似ている部分で、宅建業者ではなく取引士に関するルールを問う部分です。

目指している取引士に関する出題なので、必ず正答したいところですね。

ちなみに、出題実績も10回中9回と豊富です。

 

宅建業者の免許と取引士の比較学習が合格のコツ

この単元は、取引士の「登録や移転・変更」など全般的な知識が問われます。

特に注意すべき点は宅建業者の免許との混同で、両者の変更や届出・更新等のルールの差を突いた出題は最も警戒すべき部分です。

あやふやに勉強していると本試験で混乱してしまうので、免許制度と取引士制度の違いは、何度も反復学習することが大切です。

 

第4章:保証金制度

保証金とは、宅建取引により生じた損害を保証するために預けるお金のことです。

直接供託(営業保証金)と保証協会(弁済業務保証金分担金)の2つの制度がありますが、試験では毎年各1問問われるので、正答できるように理解を進めましょう。

制度そのものは簡単なので、必ず正答したい部分です。

 

「直接供託」「保証協会」の比較学習が大切

直接供託と保証協会制度は「お金を預ける」という点では共通しても、金額や運用ルールは異なります。

本試験では両制度の対比を行うような出題も多く、取引士同様に理解が甘いと落としてしまうかもしれません。

 

■供託する金額の差 → 新規開業及び増設時に供託する金額の差
■事務所増設や廃止時の対応の差 → 手続面での相違点
■有価証券供託の対応の差 → 有価証券での供託の諾否及び評価額の基準

 

過去にはこのような論点からの出題実績があります。

一通り学習した後にでも、比較学習で確認を行うことが合格点をもぎ取るコツです。

 

第5章:広告の規制

宅建業における広告規制の理解を問う部分です。

さほど難しくない上に、ここ数年間頻出なので、必ず得点しておきたいポイントです。

 

広告規制のコツ

宅建取引で誇大広告を許してしまうと、巨額の損失が出てしまうため厳しく規制されています。

実際に被害が発生しなくとも、表示を行っただけで罰則を受けるということを念頭に、出題ポイントを集約して理解することが重要です。

 

■広告規制の内訳 → 過去問を通じて誇大広告やおとり広告となる事例を把握する
■未完成物件の規制 → 広告や契約に対して規制がかかる点を理解する

 

第6章:3大書面

3大書面とは、宅建士が持つ独専業務範囲の書類です。

どれも毎年必ず出題され、合計すると5~6問は問われます。

 

☆3大書面の内訳
■媒介契約書
■35条書面(重要事項説明書)
■37条書面(宅地取引の契約書)

 

まさに前半の山場となる部分です。

できるだけ多く得点したい単元なので、学習に力を入れましょう。

 

媒介契約書のポイント

媒介契約も広告同様に一定の規制がかけられています。

4種類ある媒介契約を把握した上で、取引手続きにおけるそれぞれの規制ルールの違いを理解することが重要です。

 

試験では専属媒介契約や専属専任媒介契約が特に問われやすい項目ですから、学習の際は優先して勉強することをオススメします。

 

■契約有効期限の制限 → 3か月を超える契約は規制される
■自動更新の制限 → 期限が切れた時に自動更新をする特約は規制される
■報告義務 → 専任媒介は2週間、専属専任は1週間
■特約の規制 → 依頼者に不利な内容は無効(取消ではない)
■専属専任媒介契約の特性 → 依頼者の自己取引も禁止

 

このあたりはかなり狙われやすいポイントなので、テキストと過去問を通じて必ず勉強しておきましょう。

 

重要事項説明(35条書面)のポイント

宅地建物取引士の独占業務である、重要事項説明に関する出題です。

平均2問~3問出題され、過去問われなかったことはただの1度もありません。

覚えることが多いのが難点ですが、実務上も役立つ部分です。

ここのコツをつかむのは合格を目指す上でも必須ですよ。

 

主な出題傾向は以下の通り。

とくに説明次項に関しては、築年数による耐震診断建築物の説明(昭和56年6月1日以降のものは除外)など、特別法分野にもかなり細かく踏み込んでくるので、正確な知識が求められます。

 

■説明項目の出題 → 物件情報や取引条件、特別法規制による説明事項
■取引形態 → 売買と賃借では説明項目が違うので注意
■説明の形式 → 書類の作成・交付や取引士証の掲示運用などのルール

 

宅地取引の契約書(37条書面)のポイント

37条書面は土地建物の取引契約書です。

過去10年中9回とほぼ毎年出題されていて、多い年は重説との組み合わせ問題を含めて合計3問出題されることもあります。

 

37条書面単独での出題形式の場合、主に以下の3項目が問われます。

いずれもかなりの頻出分野です。

重点的に学習しましょう。

 

■書面の交付ルール → 交付時期や交付方法の知識を問う出題が中心
■記載項目 → 契約書に記載すべき必須項目と任意項目の対比出題が中心
■35条書面との複合問題 → 35条書面と37条書面を組み合わせた問題

 

35条書面と37条書面の組み合わせ問題は、両書面の記載項目や取扱い方法を把握しなければ正答することができず、難易度が高い問題です。

37条書面で書くべき項目が35条書面では書かなくてもよかったりするので、両者の違いを把握することも力を入れましょう。

 

終わりに

今回は宅建試験の最も中心的な部分である、宅建業法分野について解説を行いました。

(多くのテキストや参考書で念押しされているかとは思いますが…)

合格を目指すなら得点源にするべき部分なので、確かな手ごたえを感じるまで、繰り返し勉強を進めましょう。

「もう見飽きた!」と感じるくらいまで過去問を繰り返すのが、合格の最短ルートであり勉強のコツですよ。

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