宅建士試験独学のコツ

税・免除科目攻略のコツ【宅建試験攻略】

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今回は、宅建試験における税・その他及び免除科目について解説します。

税法科目は毎年2問、免除科目は毎年5問ほど、また地価公示法と不動産評価からも1問ほど出題されます。

 

税・その他及び免除科目は、合格するために必要は問題ではあるのですが、全体的な視点で見ると重要度は高くありません。

「権利関係・宅建業法・法令上の制限」の3点を学習し終えて、最後に力を入れるのが独学合格するコツです。

 

第1章:地方税

地方税は不動産取得税と固定資産税を勉強します。

この2つの法律は宅建試験において奇妙な関係にあり、片方が出題されるともう片方は出題されません。

 

過去10年間では、平成21年を除いてほぼすべての年でどちらかが問われているので、両方学習すると良いでしょう。

出題率的に非効率的な単元が多い税法の中では、優先度が高い部分です

 

不動産取得税

文字通り不動産を手に入れたときに収める税金です。

不動産の課税金額に対する出題が中心で、課税標準×税率=納税額の考え方を中心に、免税点の金額や住宅及び土地に対する特例措置を学んでいきましょう。

とくに課税標準の特例措置として定められている、

 

■ 新築住宅 → 価格から1200万円を控除
■ 中古住宅 → 築年数により控除(上限は1200万円)

 

この部分は適用条件に関する出題を含めて、過去何度か問われています。

要注意です。

 

固定資産税

固定資産税をご存じない方はいないかと思いますが、念のため解説しますと、市町村に収める土地や家屋及び償却資産に係る税金です。

毎年1月1日時点の土地及び家屋保持者に課せられます。

固定資産税についても、不動産取得税同様に基本的な式を頭に入れた上で、免税点の金額や特例措置を中心に学習していきましょう。

問われる部分が毎年違ってくることも多いので、幅広く学習することがポイントです。

 

第2章:国税

国税は出題範囲が広い割に問題数が少ないので、地方税と比べて相対的に重要度は落ちます。

税金に関する問題は実社会で役立つ知識も少なくないのですが、合格を最優先するならば後回しにしても良い部分です。

 

譲渡所得税

申告納税制の税制度です。

不動産取引においては、土地売買の差額で得た利益などで適用されます。
(ただし、不動産業者が業務として行う場合は事業取得に区分される)

譲渡所得税でよく問われる部分は以下の通りです。

 

■ 短期譲渡所得と長期譲渡所得 → 両者の違いを明確にし、税率も覚えておきましょう。
■ 特別控除 → 居住用財産の特別控除が中心です。複数ある要件を整理して学習することをオススメします。
■ 居住用財産の買換え特例 → 譲渡資産と買換え資産に求められる条件を整理しましょう。

 

登録免許税

登記登録を行う際にかかってくる税金です。過去数回問われていますが、あまり出題率は高くない上に、規定が細かいので捨ててしまうのも良いでしょう。

学習するならば、登録免許税の税率や住宅の軽減税率を受けるための条件や税率を把握しておきましょう。

 

印紙税

過去10年のうち5回問われている部分です。売買契約書や敷金の受取書等に対して課税されます。

出題の大半は具体的なモデルケースを取りあげて、「印紙税が課税されるか否か」を問いかける問題です。具体例は以下の通り。

 

■ 本契約書を後日作成すると記載した、土地代8000万円で譲渡をすることを記した仮契約書に印紙税は課税されるか?

■ 建物の賃貸借契約に係る敷金を受け取り、「敷金として20万円を領収し、退去時に全額返還する」と記載した敷金領収証に対して、印紙税は課税されるか?

 

贈与税

住宅取得資金の贈与に係る非課税制度及び、相続時精算課税制度を中心に学習しましょう。

ただし、両方とも規定が細かいので暗記が苦手な方は捨ててしまっても良いかもしれません。
(他の問題を得点しなくては、合格率に影響が出てしまいますが…)

 

第3章:地価公示法及び不動産鑑定評価

「その他」に該当する部分です。

毎年どちらか1点について必ず問われます。

税関係の出題が苦手な方は、こちらを学習することをオススメします。

 

地価公示法

地価公示法は土地の価格について目安となる法律です。

公示価格を決めるための手続や流れ、関わってくる公的機関などを問う出題が中心となります。

「基準」や「指標」、「務める」といった細かな用語に対する引っ掛け問題(例:平成23年問25)も出題されるので、注意が必要です。

 

不動産鑑定評価

不動産鑑定評価は不動産価格の種類や鑑定評価の手法が中心的な出題ポイントです。それぞれの用語を整理し、どのようなものかを把握しましょう。

 

■ 不動産価格の種類 → 正常価格や限定価格、特定価格及び特殊価格です。それぞれ建物の性質や条件を整理しましょう。

■ 鑑定評価 → 原価法、取引事例比較法、収益還元法です。収益還元法は直接還元法及びDCF法の2種類に分類されます。

 

免除科目について

免除科目は全5問で毎年割当が決まっています。

住宅金融支援機構は学習対策が可能ですが、他の項目はヤマを張るしかない部分もあります。(ただし、統計は対応方法アリ)

ある程度割り切って学習することが、合格するためのポイントです。

 

住宅金融支援機構

毎年必ず1問ほど問われます。

支援機構のメイン業務である、証券化支援業務および直接融資業務が中心です。

それぞれの仕組みや条件を整理して、過去問を通じて雰囲気をつかみ取ってみて下さい。

なお、平成27年は業務委託に関する部分も問われました。

委託先に応じて委託できる業務が異なるので、このあたりも目を通しておきましょう。

 

景品表示法

比較的有名な法律です。

宅建業法では「不動産の表示に関する公正競争規約」に絞って出題されます。

すべての用語を覚えるのは難しいので、全体的に眺めてどのようなものが法令違反になるかをチェックしましょう。

全体的な雰囲気を掴むことができれば、個別の規約に理解が届かなくてもある程度推察できます。

 

土地

土地は毎年全く違うことが問われ、どんな講師も予測することができないであろう部分です。

過去問われたことに軽く目を通した上で、これまで学習してきた知識から「土地に関する常識」で判断すると良いでしょう。

問題自体は後述の「建物」に比べるとかなり推察しやすいです。

 

建物

土地と同様に、毎年全く違う角度から出題される難関問題です。

予測ができない点は土地と同様ですが、こちらは常識的な推察が全く通用しないこともあります。

正直、深く学習しても大きな効果は期待できないので、カンや直感に頼って答えても良いでしょう。

常識対応で解けない設問の場合は、他の受験生も多くが落としています。

他の問題ができていれば、合否に影響することはほぼありません。

 

統計

統計情報は国が発行する各種情報から、記載されているものと合致するものを選ぶ問題です。

統計情報自体は膨大な情報量に上りますが、問われる部分は新しく話題性のあるものばかり。

各種資格学校が予測を立てているので、情報収集を怠ること無く学習を進めましょう。

なお、予想統計は以下の通りです。

予想1:地価公示価格

地方都市の躍進が目覚ましく、問われる可能性は高いと予測。
■ 3大都市圏(東京、大阪、名古屋)は住宅用地が前年度比0.5%と小幅上昇。
■ 3大都市圏の商業地は5年連続で上昇し、前年度比3.3%。
■ 地方都市は住宅が前年度比0.4%下落、商業地が前年度比0.1%下落。5年連続。
■ 地方4都市では特に商業地が前年度比6.9%と大幅上昇。3大都市圏よりも高い。
■ 地方4都市は、住宅用地も前年度比2.8%上昇。

 

予想2:土地白書

■ 全国の土地取引件数は微増している。
■ 3大都市圏の取引件数はほぼ横ばい。東京のみ微減。
■ 熊本地震被災地では取引件数が若干の減少を見せた。

 

予想3:建築・住宅着工統計調査

■ 新設住宅着工戸数は約96万戸程度。2年連続で上昇。
■ 貸家の着工戸数は平成20年以降の40万台(約41万戸)を記録。

 

終わりに

今回税や免除科目といった、宅建学習の仕上げとなる部分を解説しました。

この辺りまで学習を進めた方は、恐らく合格ラインにまで達していることかと思います。

本試験では限られた時間で正確な知識を引き出すことが求められるので、模擬試験や予想問題等にチャレンジして見ることをオススメします。

とくに大手資格学校の模擬は緊張感があふれており、本試験の雰囲気にそっくりですよ。

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